陳弘梅

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【長沙樓市12月開盤預告】

  香港《南華早報》中文網近日刊載《為何不宜預測中國樓市泡沫何時爆破？》，文章指出，任何的預測都基於一定的假設和所輸入的變量，而那些又都是可變的，因此指出泡沫存在與準確預測泡沫爆破的具體時間是兩碼事。 所以縱然察覺到中國樓市泡沫存在，在一個較寬的時間區間內準確地指出爆破的時間點也是困難的。

  文章摘編如下：

  當前中國的形勢可謂是經濟坦蕩蕩，樓市長戚戚。

  實體經濟不斷擴張，預期生產要素在未來20年裡可以持續增加，上升態勢明顯。

  而在樓市，物業產權私有化無疑是中國改革開放後的一項重大舉措：內地中產階層的財富積累大抵都離不開購置或投資住宅物業，私有住宅已是中國市場經濟的核心內容之一。但當地房價畢竟已飆升瞭十年。縱然持多頭者還盼其升，持空頭者則盼其跌；房價明顯高於工資和經濟增長，購房自住的消費意欲下降，供應卻反之增加。供銷不平衡的現象折射價格已經失去瞭平衡供應與消費的作用，而消費下降的同時空置的住房卻不斷增加。

  看到他人投資樓市，另一些的投資者便蜂擁入市，形同羊群效應。又當上升的趨勢被市場人士普遍接受，投資者對過去的認識反映到主觀行為，心理因素更進一步推高瞭房價。

  資產泡沫是在偏離內在價值的不合理或不可持續價格上升的交易狀況。當前，不少國內和海外的分析都認為中國資產泡沫嚴重。

  本來，實體經濟增長，貨幣供應也會隨之擴張。但若貨幣擴張快於經濟增長，通脹就會來臨。過去多年超寬松的貨幣供應衍生瞭當前中國的房價高企；資產價格上漲產生的財富效應令消費增加；但泡沫伴隨著高價格與不合理的高成交量，導致售前和售後房產的閑置，卻反映瞭資源錯配。一旦泡沫爆破，資產價格迅速下滑，傢庭開支減少，企業盈利降低並增加撥備更導致裁員，進一步削減消費。

  資產泡沫爆破見諸於不同的經濟發展時期：美國在上世紀三十年代的大蕭條發生在該國國力上升期的資產泡沫破滅以後。而2008年諾貝爾經濟獎得主保羅•克魯格曼所寫的那本名為《蕭條經濟學回歸和2008年危機》的小冊子談到上世紀90年代日本掉進瞭經濟陷阱時稱："正當西方人開始把日本當回事的時候，日本經濟增長的神話歲月卻結束瞭。"

  現在中國的經濟增長條件要比當年日本的為好，主要是擴張的活力和能量仍然較強。但房價高企以及增長型衰退，如產能過剩卻又是不爭的事實。

  不久前結束的中共十八屆三中全會強調"建立統一開放、競爭有序的市場體系"。市場力量像一隻無形的手；而政府幹預則是可見的行為，可以把市場失調糾正過來。

  資料顯示，中國70個大中城市中有69個城市10月新建商品住宅的價格同比上漲，北上廣深的同比漲幅更均超過20%，泡沫有"鈣化"的可能。

  房價已經脫離瞭經濟基本面，但隻要貨幣供應增長有序以及增收房產稅，預期房價升勢會出現變化。又由於房價過高，隻要出現實質性的調整，就可能出現恐荒性的拋售，並有崩盤的可能。

  然而，任何的預測都基於一定的假設和所輸入的變量，而那些又都是可變的，因此指出泡沫存在與準確預測泡沫爆破的具體時間是兩碼事。

  道瓊斯理論認為價格升降的趨勢在沒有相反信號出現前可得以延續。一般來說，樓市的周期長於股市。因此，縱然察覺到泡沫存在，在一個較寬的時間區間內準確地指出爆破的時間點也是困難的。

  但是，不可預測時間點並不等於不存在。過去，各國所經歷的泡沫大多是未能準確預測或正確預測不為多數人所接受的，但並不等於那些泡沫不存在；而被及時防范的泡沫卻又早已被人遺忘瞭。

  當前中國樓市的情況與世界各地歷史上曾經發生過的故事沒有什麼兩樣，而對於新興市場的投資者來說，需要的更是"戰戰兢兢，如臨深淵，如履薄冰。"



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-12-04/09013776167.shtml

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